Her ne kadar Türk Borçlar Kanunu’nda (“TBK”) hasılat kirası ve çatılı işyeri kiralarının farklı hükümlere tabi olduğu belirtilmişse de taraflar arasındaki sözleşmenin hangi türe ait olduğunun belirlenmesi bakımından net kıstaslar getirilmemiş, bu husus içtihat ve doktrine bırakılmıştır. Yargıtay’ın geçmişten bugüne içtihatları ve bu konudaki güncel durum aşağıdaki şekildedir:

Yargıtay’ın Önceki Dönemlerdeki İçtihatları

Eski tarihlerde, yani Yargıtay 6., 12. ve 13. Hukuk Daireleri’nin kira uyuşmazlıklarına baktıkları dönemlerde, bu konuda aynı yönde sayılabilecek kararlar verilmiştir. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin kira uyuşmazlıklarında görevli olduğu yıllarda 1984/7600 E., 1985/1126 K. sayılı kararda hasılat kirasını çatılı işyeri kirasından (ya da adi kiradan) ayıran kıstaslar aşağıdaki şekilde belirtilmişti: “Sözleşmeden ve öne sürülen iddia ve savunmadan anlaşıldığı üzere, taşınmaz otel ve lokanta olarak işletilmek üzere bütün eşyası ile birlikte kiraya verilmiştir. Burada otel ve lokantanın eşyalarla birlikte adi kirası söz konusudur. Otel ve lokantanın davacı adına olan işletme ruhsatnamesi ile birlikte devir ve kiralandığı iddia ve ispat edilmediğine ve esasen sözleşmede de ayrıca işletme ruhsatnamesinin de devir edildiği yazılı olmadığına göre bir ürün kirasının varlığı düşünülemez.”

Özetle bu kararda 13. H.D. demirbaş eşya verilmiş olsa dahi işletme ruhsatı devredilmedikçe hasılat kirasının oluşmayacağını vurgulamıştır.

Aynı yönde ancak biraz daha kapsamlı bir değerlendirme Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2003/2575 E., 2003/5647 K. sayılı ilamında yer bulmuştur:

“Hasılat getiren bir şey adi kiraya da verilebilir. Ancak, taşınmaz, teçhizat ve mefruşatı ile birlikte ve işletme ruhsatı da devredilerek kiraya verilmiş, ayrıca da kira bedeli kiralananın semere ve hasılatının da bir kısmını oluşturmuş ise; sözü edilen unsurları taşıyan kira sözleşmesinin hasılat kirası olduğunun kabulü gerekir.”

Bu içtihatta da özellikle vurgulandığı üzere, taraflar hasılat getiren bir şeyi dilerlerse özgür iradeleriyle adi kiraya veya güncel mevzuat uyarınca “çatılı işyeri” kirasına verebileceklerdir. Ancak bu konuda net bir karar verilmemişse, sözleşme metninden bu analizin yapılması “işletme ruhsatının devri” ve “demirbaş teçhizatın devri” ile mümkün olabilecektir.

Daha yeni tarihli olan Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin Esas No:2014/13893 Karar No:2015/919 sayılı ilamında da, Sayın Daire önceki içtihatları tevsik ederek iki kıstasın birlikte aranması gerektiğini vurgulamıştır:

“Uyuşmazlık, taraflar arasındaki kira ilişkisinin, Türk Borçlar Kanunu'nun genel hükümlerine mi yoksa ürün (hasılat) kirası hükümlerine mi tabi olduğu konusunda toplanmaktadır. Kira ilişkisine, Türk Borçlar Kanunu'nun ürün (hasılat) kirasına dair hükümlerinin uygulanabilmesi için, kiralananın demirbaşları ve işletme ruhsatı ile birlikte kiralanmış olması gerekir. Takibe dayanak yapılan kira sözleşmesinin içeriğinde, kiralananın işletme hakkı ile birlikte kiralandığına ilişkin bir açıklama bulunmamaktadır. Dosyada mevcut, getirtilen işletme ruhsatının da, davalı kiracı adına düzenlendiği anlaşılmaktadır. Ayrıca, kiralanan taşınmazın demirbaşları ile kiraya verilmiş olması kira ilişkisini hasılat kirası olarak nitelendirmek için de yeterli değildir. Bu durumda mahkemece kira ilişkisinin hasılat (ürün) kirası hükümlerine tabi olduğunun kabulü ile ödeme emrinde borçluya altmış gün sürenin tanınması gerekirken otuz günlük süre tanınmış olması nedeniyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”

Buna göre bir işyeri kirası sözleşmesinin ürün (hasılat) kirasına tâbi olması için kiralananın demirbaşlarıyla ve işletme ruhsatı ile birlikte kiralanmış olması gerekmektedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin Güncel İçtihadı

Halihazırda kira uyuşmazlıklarına bakmakla görevli Yargıtay 3. Hukuk Dairesi de bu içtihadı devam ettirmektedir. Daire’nin 2017/2591 E., 2017/6121 K. sayılı kararında aynen:

“Kiralanan taşınmazın demirbaşları ile kiraya verilmiş olması kira ilişkisini hasılat kirası olarak nitelendirmek için yeterli değildir. Kira ilişkisine Borçlar Kanunu’nun hasılat kirasına dair hükümlerinin uygulanabilmesi için, kiralananın demirbaşları ve işletme ruhsatı ile birlikte kiralanmış olması ve işletme hakkının devredilmiş bulunması gerekir.”

sonucuna varılmıştır. Özetle yıllardan beri süren bu kararlarda yer alan işletme ruhsatı ve demirbaşla devretme kıstasları çatılı işyerlerine özgü kiralarla, ürün (hasılat) kiraları arasındaki ayrımın tespitinde kullanılmaktadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2018 Kararı

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ise beklenmedik şekilde 2018 yılında verdiği 2015/9-3561 E., 2018/77 K. sayılı kararda bu yerleşik içtihatla çelişir görünen bazı ifadeler kullanmıştır.

Arkan Azra Serim’in “Hasılat Kirasında Tarafların Hak ve Borçları” isimli eserine atıf yapan HGK aşağıdaki değerlendirmelerde bulunmuştur:

“Bir kira sözleşmesinin adi kira mı yoksa ürün kirası mı olduğunun belirlenmesinde kiracının, kiralanan şeyin ürünlerinden yararlanma yetkisi olup olmadığı başlıca ve en önemli kriterdir.

Lokanta, otel, kantin, hastane, okul, dükkan, fabrika gibi iş yerlerinin işletilmek maksadıyla kiraya verilmesinde, reklam panolarının kiralanmasında, taksi kiralarında söz konusu olan hasılat kirasıdır (Serim, Arkan Azra; Hasılat Kirasında Tarafların Hak ve Borçları, İstanbul 2010, s. 3).”

Bu ifadeler tek başına alındığında sanki hasılat kirasına ilişkin öteden beridir süregelen içtihadın dışında bir değerlendirmeye gidildiği izlenimi verse de, kararın devamında yararlanma yetkisinin verilmiş sayılması için bir yerin “lokanta” ve sair türden bir işletme olmasının yetmeyeceği anlaşılmaktadır. Zira kararın devamında:

“O hâlde kiraya veren, kiralanan şeyi, kiracının kiralanandan yararlanmasını ve semerelerini toplamasını sağlayacak ya da işletilmesini mümkün kılacak şekilde teslim etmek ve sözleşme süresi boyunca da bu durumda bulunmakla yükümlüdür. Bu kapsamda kiralananın işletilmesi için gerekli tüm malzemeleri, imtiyazları, ruhsatları teslim etmesi şarttır.”

hükmüne varılmış ve öteden beri devam eden “demirbaş ve işletme ruhsatının” devri kriteri yine tevsik edilmiştir.

Ancak her ne kadar karar da bu ifade yer alsa da HGK’nın alıntı yaptığı “Lokanta, otel, kantin, hastane, okul, dükkan, fabrika gibi iş yerlerinin işletilmek maksadıyla kiraya verilmesinde, reklam panolarının kiralanmasında, taksi kiralarında söz konusu olan hasılat kirasıdır.” Cümlesi kanaatimizce oldukça yanıltıcıdır. Hasılat kirası böyle kiralamalarda “söz konusu olabilmektedir” ancak her zaman durum böyle değildir çünkü 12. H.D.’nin önceki tarihli kararında da vurguladığı üzere “Hasılat getiren bir şey adi kiraya da verilebilir”. TBK’da bu yönde bir yasak veya engel bulunmamaktadır.

Yargıtay 1. Başkanlık Kurulu’nun 26.09.2019 tarihli 288 Sayılı Kararı

Konunun önemine binaen OKS Hukuk Bürosu olarak HGK’nın 2015/9-3561 E., 2018/77 K. sayılı ilamında geçen “Lokanta, otel, kantin, hastane, okul, dükkan, fabrika gibi iş yerlerinin işletilmek maksadıyla kiraya verilmesinde, reklam panolarının kiralanmasında, taksi kiralarında söz konusu olan hasılat kirasıdır.” cümlesinin önceki içtihatlarla çelişki yarattığı gerekçesiyle Yargıtay 1. Başkanlık Kurulu’na yapmış olduğumuz içtihatların birleştirilmesi talebi 26.09.2019 günü görüşülerek karara bağlanmıştır.

1. Başkanlık Kurulu’nun konuya ilişkin HGK ve ilgili Daire başkanlıklarından aldığı görüş sonucunda, içtihatlarda herhangi bir çelişki olmadığı sonucuna varılmıştır. Bu sebeple ilgili cümlenin başka bir maksatla yazıldığını ve HGK kararında esas olan değerlendirmenin “Bu kapsamda kiralananın işletilmesi için gerekli tüm malzemeleri, imtiyazları, ruhsatları teslim etmesi şarttır” cümlesinde yapıldığını kabul etmek gerekmektedir.

Sonuç

Çatılı işyeri kiraları ile hasılat kiralarının ayrılması konusundaki Yargıtay’ca tespit edilmiş olan “kiralananın demirbaş ve ruhsatlarıyla birlikte kiralanması” kriterleri, varlıklarını bugün de sürdürmekte olup, sözleşmede açıklık olmadığı hallerde bu kriterlere bakılarak sözleşme tipinin tespiti gerekmektedir. 

Av. Önder Kutay Şeker, LL.M.